Rechtsanwalt für Mietrecht in Köln
Unsere Kanzlei in Köln bietet ihren Mandanten umfassende und kompetente Beratung sowie Prozessführungstätigkeit im Mietrecht. Dabei vertreten wir private ebenso wie gewerbliche Vermieter, Mieter und Körperschaften. In Ihrem Interesse decken wir im Rahmen unserer juristischen Tätigkeit sämtliche Teilaspekte des Mietrechts kompetent und engagiert in Köln und Umgebung ab. Bei Bedarf übernehmen wir die Vertretung vor Amtsgerichten sowie Land- und Oberlandesgerichten bundesweit.
Ihre Vorteile
über 40 Jahre Erfahrung
Fachliche Beratung in allen Bereichen des Mietrechts
Vertretung vor Amts-, Land- und Oberlandesgerichten
Vertretung von Vermietern, Mietern, Unternehmen und Privatleuten
schnelle Terminvergabe
Ihre Ansprechpartner für Mietrecht in Köln
Dr. Florian Rüber &
Dr. Hans-Josef Rüber
Rechtsanwälte für Mietrecht
E-Mail: info@rueber.de
Telefon: 0221 27 28 60
Aktuelle Entwicklungen im Mietrecht kompetent umsetzen
Das komplexe deutsche Mietrecht erfährt durch den Gesetzgeber sowie politische Entscheidungsträger und höchstrichterliche Urteile regelmäßig eine Veränderung bzw. Anpassung. Ein aktuelles Beispiel dafür ist die sogenannte Mietpreisbremse, die sowohl bei Vermietern als auch bei Mietern zu Verunsicherung führt. Auch die Rechtslage bei Kündigung in den verschiedensten Formen, Einhaltung von Fristen sowie Schönheitsreparaturen und Mietminderungen oder Mieterhöhungen werden vom juristischen Laien nicht selten fehlinterpretiert. Wir raten, bereits im Vorfeld kompetente juristische Beratung und Beistand zu suchen. So lassen sich mögliche Kosten durch langwierige Gerichtsprozesse vermeiden. Unsere Kanzlei berät und begleitet bei allen juristischen Fragen rund um die Vermietung von Wohnungen und Häusern engagiert und mit Fachwissen einschließlich aktueller Gerichtsentscheidungen und Gesetzesänderungen.
Von der juristischen Beratung bis zum korrekten Mietvertrag
Häufig kommt es zu Missverständnissen in Bezug auf den Umfang der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters aus einer Wohnung. Wir kennen als Rechtsanwalt für Mietrecht die aktuelle Gesetzeslage und die neuesten rechtsverbindlichen Gerichtsentscheidungen. Daher empfehlen wir, frühzeitig, fachkundigen juristischen Rat einzuholen, um einer Klage bei Gericht vorzubeugen und damit Kosten zu vermeiden. Wir unterstützen unsere Mandanten gerne dabei die entsprechenden Passagen im Mietvertrag rechtlich einwandfrei und eindeutig sowie unanfechtbar zu gestalten, bevor das Dokument unterschrieben wird. Auch Unsicherheiten in Bezug auf die Höhe der Nebenkosten oder den Mietspiegel für Köln und Orte der Region lassen sich mit der Erfahrung eines im Mietrecht erfahrenen Anwalts zeitnah und zuverlässig sowie nachvollziehbar klären.
Eigenbedarfskündigung - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf).
Zu den privilegierten Personen, für die der Vermieter den Eigenbedarf geltend machen kann, gehören neben ihm selbst seine Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister sowie Partner, Hausgehilfen oder Pflegepersonal.
Von zentraler Bedeutung bei der Eigenbedarfskündigung, ist die Frage, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich benötigt. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, weshalb er die Wohnung selbst nutzen möchte. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die gekündigte Wohnung nach Lage, Größe oder Ausstattung besser geeignet ist als die bisher bewohnte Wohnung. Das kann aber auch der Fall sein, wenn die Tochter oder der Sohn aus dem Elternhaus ausziehen möchte und eine eigene Studentenwohnung in der Nähe zur Universität beziehen soll.
Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen oder Häuser, und ist zum Zeitpunkt des beabsichtigten Eigenbedarfs eine alternative Wohnung frei, muss der Vermieter grundsätzlich die freie Wohnung für die eigene Nutzung auswählen, es sei denn, der Vermieter müsste wesentliche Abstriche bei der alternativen Wohnung hinnehmen. Allerdings ist dem Vermieter dringend zu raten, dem Mieter etwaigen freien alternativen Wohnraum anzubieten. Andernfalls kann dieses Versäumnis zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung und zum Unterliegen bei einer Räumungsklage führen.
Ebenfalls zur Unwirksamkeit einer Kündigung kann eine mangelhafte Bedarfsvorschau führen. Macht der Vermieter gerade einmal 4 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses Eigenbedarf an einer Wohnung geltend, kann eine darauf gestützte Kündigung unwirksam sein, weil sich der Vermieter widersprüchlich verhält, wenn er ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht, obwohl er zum Zeitpunkt der Vermietung bereits entschlossen ist, oder zumindest erwägt, die Wohnung zeitnah selbst nutzen zu wollen.
Eine Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter unzumutbar sein, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Findet der Mieter trotz erheblicher Bemühungen bei einer angespannten Marktlage keine Alternativwohnung, kann dies ein Härtegrund darstellen. Dies gilt beispielsweise auch für die Belastung des Mieters mit einem Zwischenumzug, sofern die vom Mieter zur Eigennutzung bereits erworbene Eigentumswohnung oder das vom Mieter zur eigenen Nutzung gekaufte Haus in absehbarer Zeit fertig gestellt sein werden, so dass ein Auszug bereits beabsichtigt ist. Der Mieter kann in einem solchen Fall, unter Umständen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Bei Abgabe der Kündigungserklärung muss der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben unbedingt angeben. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Dem Kündigungsschreiben muss danach zu entnehmen sein, dass ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Erlangungswunsch des Vermieters besteht. Es muss auch angegeben werden, für welche privilegierte Person der Eigenbedarf geltend gemacht wird. Werden hierbei Fehler gemacht, wird der Vermieter einen Räumungsrechtsstreit verlieren.
Zahlungsverzugskündigung: Heilungsmöglichkeit
Aber Achtung: Diese erfasst nicht die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung
Ein Wohnraummietverhältnis kann fristlos gekündigt werden, wenn sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB werden zwei Varianten des Zahlungsrückstands unterschieden:
- Der Mieter befindet sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug, oder
Der Mieter befindet sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Hat der Vermieter aufgrund Zahlungsverzugs die fristlose Kündigung ausgesprochen, gewährt das Gesetz dem Mieter einmalig die Möglichkeit, durch vollständige Nachzahlung innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungs- und Herausgabeklage, die (nachträgliche) Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung herbeizuführen.
In diesem Zusammenhang gilt es insbesondere drei Dinge zu beachten:
- Dieses „Heilungsrecht“ des Mieters, steht diesem nur einmal innerhalb einer Frist von 2 Jahren zu. Erfolgt innerhalb dieser 2 Jahres-Frist eine erneute fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, kann der Mieter deren Unwirksamkeit nicht durch Nachzahlung des rückständigen Betrags herbeiführen.
- Die Unwirksamkeitswirkung wird nur erreicht, wenn alle Rückstände getilgt werden,
- i.auch solche, auf die die Kündigung nicht gestützt wurde
- ii.auch nach Zugang der Kündigung aufgelaufene Rückstände
- Die Schonfristzahlung beseitigt die Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung, nicht aber den Kündigungsgrund. Das bedeutet, dass im Falle einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung, der Mieter durch die Nachzahlung nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt der ordentlichen Kündigung hinaus erreichen kann. Vermieter sind daher gut beraten, immer auch die ordentliche Kündigung hilfsweise mitzuerklären.
Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen
Wenn die monatliche Mietzahlung ständig verspätet erfolgt, kann dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen.
Der Mieter ist regelmäßig verpflichtet, die Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Dabei kommt es auf den Zeitpunkt des Geldeingangs beim Vermieter an, nicht auf den Zeitpunkt der Anweisung des Zahlungsvorgangs. Geht das Geld nicht rechtzeitig auf dem Vermieterkonto ein, hat der Mieter gegen seine Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung aus dem Mietverhältnis verstoßen.
Der Vermieter ist in einem solchen Fall zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, wenn diese verspätete Mietzahlung über mehrere Monate hinweg erfolgt. Zusätzlich muss der Vermieter den Mieter wegen der fortgesetzt unpünktlichen Mietzahlung abmahnen und dabei die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses androhen. Setzt der Mieter seine Pflichtverletzung dennoch fort, berechtigt dies den Vermieter in der Regel zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf).
Zu den privilegierten Personen, für die der Vermieter den Eigenbedarf geltend machen kann, gehören neben ihm selbst seine Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister sowie Partner, Hausgehilfen oder Pflegepersonal.
Von zentraler Bedeutung bei der Eigenbedarfskündigung, ist die Frage, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich benötigt. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, weshalb er die Wohnung selbst nutzen möchte. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die gekündigte Wohnung nach Lage, Größe oder Ausstattung besser geeignet ist als die bisher bewohnte Wohnung. Das kann aber auch der Fall sein, wenn die Tochter oder der Sohn aus dem Elternhaus ausziehen möchte und eine eigene Studentenwohnung in der Nähe zur Universität beziehen soll.
Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen oder Häuser, und ist zum Zeitpunkt des beabsichtigten Eigenbedarfs eine alternative Wohnung frei, muss der Vermieter grundsätzlich die freie Wohnung für die eigene Nutzung auswählen, es sei denn, der Vermieter müsste wesentliche Abstriche bei der alternativen Wohnung hinnehmen. Allerdings ist dem Vermieter dringend zu raten, dem Mieter etwaigen freien alternativen Wohnraum anzubieten. Andernfalls kann dieses Versäumnis zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung und zum Unterliegen bei einer Räumungsklage führen.
Ebenfalls zur Unwirksamkeit einer Kündigung kann eine mangelhafte Bedarfsvorschau führen. Macht der Vermieter gerade einmal 4 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses Eigenbedarf an einer Wohnung geltend, kann eine darauf gestützte Kündigung unwirksam sein, weil sich der Vermieter widersprüchlich verhält, wenn er ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht, obwohl er zum Zeitpunkt der Vermietung bereits entschlossen ist, oder zumindest erwägt, die Wohnung zeitnah selbst nutzen zu wollen.
Eine Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter unzumutbar sein, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Findet der Mieter trotz erheblicher Bemühungen bei einer angespannten Marktlage keine Alternativwohnung, kann dies ein Härtegrund darstellen. Dies gilt beispielsweise auch für die Belastung des Mieters mit einem Zwischenumzug, sofern die vom Mieter zur Eigennutzung bereits erworbene Eigentumswohnung oder das vom Mieter zur eigenen Nutzung gekaufte Haus in absehbarer Zeit fertig gestellt sein werden, so dass ein Auszug bereits beabsichtigt ist. Der Mieter kann in einem solchen Fall, unter Umständen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Bei Abgabe der Kündigungserklärung muss der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben unbedingt angeben. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Dem Kündigungsschreiben muss danach zu entnehmen sein, dass ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Erlangungswunsch des Vermieters besteht. Es muss auch angegeben werden, für welche privilegierte Person der Eigenbedarf geltend gemacht wird. Werden hierbei Fehler gemacht, wird der Vermieter einen Räumungsrechtsstreit verlieren.
Aber Achtung: Diese erfasst nicht die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung
- Der Mieter befindet sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug, oder
- Der Mieter befindet sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Hat der Vermieter aufgrund Zahlungsverzugs die fristlose Kündigung ausgesprochen, gewährt das Gesetz dem Mieter einmalig die Möglichkeit, durch vollständige Nachzahlung innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungs- und Herausgabeklage, die (nachträgliche) Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung herbeizuführen.
Weitere Leistungsbereiche des Mietrechts
Mietverträge rechtswirksam kündigen – die Mieterkündigung
Es gibt eine ganze Reihe von Gründen, warum Mieter ihr Mietverhältnis beenden. Beispielsweise wenn ein Jobwechsel ansteht, die Familienplanung Form annimmt oder der Wunsch nach Wohneigentum erfüllt werden soll. Was genau der Grund für die Mieterkündigung ist, spielt dabei keine Rolle. Das Mietrecht erlaubt die rechtswirksame Beendigung eines unbefristeten Mietvertrags mit einer ordentlichen Kündigung jederzeit, unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, vertraglich können kürzere Fristen zugunsten des Mieters vereinbart werden. Besondere formale Anforderungen müssen dabei nicht beachtet werden, der Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses muss lediglich schriftlich und klar zum Ausdruck kommen und dem Vermieter bis zum dritten Werktag eines Monats zukommen. Weil die Kündigung schriftlich erfolgen muss, muss sie auch (von allen Mietern) eigenhändig unterschrieben werden. Eine Übersendung der Kündigung des Mietvertrags per Fax oder E-Mail genügt daher nicht. Auch eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung von Seiten des Mieters ist im deutschen Mietrecht vorgesehen. Dann müssen allerdings triftige Gründe hervorgebracht werden, z.B.:-
- Vertragsgemäße Nutzung der Räumlichkeiten nicht möglich
- Von den Räumen geht eine Gesundheitsgefahr aus (Schimmel, giftige Materialien, Ungeziefer etc.)
- Heizung defekt
Befristete Verträge bedürfen darüber hinaus einer besonderen Handhabe. Sollten Sie Fragen zu Ihren Kündigungsmöglichkeiten haben oder der Unterstützung bei der Gestaltung Ihres Kündigungsschreibens bedürfen, wenden Sie sich gerne an unsere Anwälte in Köln. Auch Vermieter in und um Köln betreuen wir umfassend – sollten Sie Fragen zum Thema Mieterkündigung haben, stehen wir Ihnen gerne Rede und Antwort.
Vermieterkündigung: nur in Ausnahmefällen
Viel schwerer als Mieter haben es Vermieter, wenn sie ein Mietverhältnis beenden möchten. Auch ihnen bietet sich die Möglichkeit, sowohl eine ordentliche als auch eine außerordentliche Kündigung zu erwirken. Für eine Vermieterkündigung schreibt das Mietrecht allerdings wichtige Gründe vor. Ebenfalls gilt eine gesonderte Kündigungsfrist: mindestens drei und maximal neun Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses.
Aus diesen Gründen darf der Vermieter ordentlich kündigen in folgenden Fällen:
- Der Mieter zahlt die Miete wiederholt nicht rechtzeitig.
- Die gemieteten Räumlichkeiten wurden mutwillig zerstört.
- Der Vermieter oder dessen Angehörige möchten die Wohnung oder Immobilie selbst nutzen (Eigenbedarf).
- Die Weitervermietung erweist sich im Gegensatz zu einer Verwertung als wirtschaftlich nicht vertretbar – gerade in Großstädten wie Köln denkbar.
- U.v.m.
Eine außerordentliche Kündigung ist unter Anderem in folgenden Fällen möglich:
- Der Mieter zahlt die Miete in mindestens 2 aufeinander folgenden Monaten nicht.
- Es erfolgt eine Untervermietung an Dritte, ohne dass die Erlaubnis des Vermieters eingeholt wurde
Sollten Sie einer Vermieterkündigung widersprechen wollen, stehen wir Ihnen in unserer Kanzlei für Mietrecht in Köln gerne zur Seite. Wir beraten Sie zu Ihren Möglichkeiten und setzen uns im Rahmen der Prozessführung ein, um Ihre Ansprüche geltend zu machen. Widerspruch nach §574 BGB können Sie dann einreichen, wenn die Lebenssituation einen Umzug nicht zumutbar macht, z.B. wenn Sie ein Kind erwarten oder ein Umzug nur mit nicht vertretbaren Kosten möglich ist. Auch Vermieter unterstützen wir gerne auf dem Weg zu ihrem Recht, insbesondere durch Erhebung einer Räumungsklage. Hier können z.B. auch Aufhebungsverträge aufgesetzt werden, wenn Kündigungen aussichtslos sind – in jedem Fall finden unsere Rechtsanwälte praktikable Lösungen für alle beteiligten Parteien.
Beratung und Vertragsgestaltung für vermietete Gewerbeimmobilien
Ein weiterer Schwerpunkt unserer Anwaltskanzlei in Köln ist das gewerbliche Mietrecht mit seinen Besonderheiten. Dieses weicht bei der Gestaltung des Mietvertrages in einigen wesentlichen Details von den gesetzlichen Bestimmungen für privat genutzte Mietobjekte ab. Dabei werden wir je nach Mandat für Vermieter ebenso juristisch tätig wie für mietende Gewerbetreibende. Vertrags-Festlaufzeiten für vermietete Gewerbeimmobilien lassen sich mit unserer Unterstützung als Rechtsanwalt auf juristisch sicherem Boden festschreiben. Auch die Möglichkeiten Instandsetzungs- sowie Verwaltungskosten auf den Mieter umzulegen, lassen sich im Mietvertrag für Gewerbeobjekte gewerbemietrechtlich einwandfrei formulieren. Ist ein Gerichtsprozess zwischen gewerblichem Mieter und Vermieter nicht zu vermeiden vertreten wir unseren Mandanten selbstverständlich vor Gericht.
Weitere Themen
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen
Wenn die monatliche Mietzahlung ständig verspätet erfolgt, kann dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen.
Der Mieter ist regelmäßig verpflichtet, die Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Dabei kommt es auf den Zeitpunkt des Geldeingangs beim Vermieter an, nicht auf den Zeitpunkt der Anweisung des Zahlungsvorgangs. Geht das Geld nicht rechtzeitig auf dem Vermieterkonto ein, hat der Mieter gegen seine Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung aus dem Mietverhältnis verstoßen.
Der Vermieter ist in einem solchen Fall zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, wenn diese verspätete Mietzahlung über mehrere Monate hinweg erfolgt. Zusätzlich muss der Vermieter den Mieter wegen der fortgesetzt unpünktlichen Mietzahlung abmahnen und dabei die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses androhen. Setzt der Mieter seine Pflichtverletzung dennoch fort, berechtigt dies den Vermieter in der Regel zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Eigenbedarfskündigung – § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf).
Zu den privilegierten Personen, für die der Vermieter den Eigenbedarf geltend machen kann, gehören neben ihm selbst seine Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister sowie Partner, Hausgehilfen oder Pflegepersonal.
Von zentraler Bedeutung bei der Eigenbedarfskündigung, ist die Frage, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich benötigt. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, weshalb er die Wohnung selbst nutzen möchte. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die gekündigte Wohnung nach Lage, Größe oder Ausstattung besser geeignet ist als die bisher bewohnte Wohnung. Das kann aber auch der Fall sein, wenn die Tochter oder der Sohn aus dem Elternhaus ausziehen möchte und eine eigene Studentenwohnung in der Nähe zur Universität beziehen soll.
Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen oder Häuser, und ist zum Zeitpunkt des beabsichtigten Eigenbedarfs eine alternative Wohnung frei, muss der Vermieter grundsätzlich die freie Wohnung für die eigene Nutzung auswählen, es sei denn, der Vermieter müsste wesentliche Abstriche bei der alternativen Wohnung hinnehmen. Allerdings ist dem Vermieter dringend zu raten, dem Mieter etwaigen freien alternativen Wohnraum anzubieten. Andernfalls kann dieses Versäumnis zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung und zum Unterliegen bei einer Räumungsklage führen.
Ebenfalls zur Unwirksamkeit einer Kündigung kann eine mangelhafte Bedarfsvorschau führen. Macht der Vermieter gerade einmal 4 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses Eigenbedarf an einer Wohnung geltend, kann eine darauf gestützte Kündigung unwirksam sein, weil sich der Vermieter widersprüchlich verhält, wenn er ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht, obwohl er zum Zeitpunkt der Vermietung bereits entschlossen ist, oder zumindest erwägt, die Wohnung zeitnah selbst nutzen zu wollen.
Eine Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter unzumutbar sein, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Findet der Mieter trotz erheblicher Bemühungen bei einer angespannten Marktlage keine Alternativwohnung, kann dies ein Härtegrund darstellen. Dies gilt beispielsweise auch für die Belastung des Mieters mit einem Zwischenumzug, sofern die vom Mieter zur Eigennutzung bereits erworbene Eigentumswohnung oder das vom Mieter zur eigenen Nutzung gekaufte Haus in absehbarer Zeit fertig gestellt sein werden, so dass ein Auszug bereits beabsichtigt ist. Der Mieter kann in einem solchen Fall, unter Umständen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Bei Abgabe der Kündigungserklärung muss der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben unbedingt angeben. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Dem Kündigungsschreiben muss danach zu entnehmen sein, dass ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Erlangungswunsch des Vermieters besteht. Es muss auch angegeben werden, für welche privilegierte Person der Eigenbedarf geltend gemacht wird. Werden hierbei Fehler gemacht, wird der Vermieter einen Räumungsrechtsstreit verlieren.
Zahlungsverzugskündigung: Heilungsmöglichkeit. Aber Achtung: Diese erfasst nicht die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung
Ein Wohnraummietverhältnis kann fristlos gekündigt werden, wenn sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB werden zwei Varianten des Zahlungsrückstands unterschieden:- Der Mieter befindet sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug, oder
- Der Mieter befindet sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.
- Dieses „Heilungsrecht“ des Mieters, steht diesem nur einmal innerhalb einer Frist von 2 Jahren zu. Erfolgt innerhalb dieser 2 Jahres-Frist eine erneute fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, kann der Mieter deren Unwirksamkeit nicht durch Nachzahlung des rückständigen Betrags herbeiführen.
- Die Unwirksamkeitswirkung wird nur erreicht, wenn alle Rückstände getilgt werden,
- auch solche, auf die die Kündigung nicht gestützt wurde
- auch nach Zugang der Kündigung aufgelaufene Rückstände.
- Die Schonfristzahlung beseitigt die Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung, nicht aber den Kündigungsgrund. Das bedeutet, dass im Falle einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung, der Mieter durch die Nachzahlung nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt der ordentlichen Kündigung hinaus erreichen kann. Vermieter sind daher gut beraten, immer auch die ordentliche Kündigung hilfsweise mitzuerklären.